Статьи

Арендные операции широко распространены в предпринимательской деятельности. Разнообразие ситуаций, возникающих в ходе деятельности связанной с арендой, охватить невозможно. Поэтому данный вопрос обобщим, и в статье пойдет речь об основных моментах возникающих в ходе заключения договора аренды помещений.

            По договору аренды помещения, здания или другого капитального сооружения арендодатель передает или обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещение, здание либо другое капитальное сооружение.

            Договоры аренды недвижимого и движимого имущества, подлежащие нотариальному удостоверению, перечислены в гражданском кодексе Украины.

            Одним из серьезных новшеств, содержащихся в гражданском кодексе Украины, является то, что договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок до трех лет года больше не подлежит нотариальному удостоверению. Ранее этот срок договора аренды составлял  один год.

За нотариальное заверение договора аренды взимается государственная пошлина в размере «всего» 1% от суммы договора. Такая сумма исчисляется от общей суммы платежей по договору за все время его действия.

            Необходимо отметить, что договор аренды здания или другого капитального сооружения, заключенный сроком не меньше чем на три года, также подлежит государственной регистрации. Если стороны хотят избежать лишних расходов, то договор аренды можно заключать на срок менее трех лет.

            Если между сторонами нет абсолютно доверительных отношений, не удостоверение договора нотариально может привести к серьезным финансовым проблемам и потерям сторон. Например, арендатор может отказаться от возложенной на него обязанности проведения ремонта. Арендодатель может отказаться от возмещения стоимости затрат арендатора на ремонт (улучшения) имущества, что является его обязанностью, ранее оговоренной в договоре, и так далее.

            Основными пунктами договора аренды являются: предмет договора, права и обязанности сторон, платежи и расчеты по договору, условия расторжения и продления договора, форс-мажор, ответственность сторон, прекращение действия договора, срок действия и прочие условия, адреса и реквизиты сторон.

            Перед подписанием договора аренды, обязательно, внимательно прочитайте договор. Так как договор может включать  пункты, которые будут отвечать целям и интересам другой стороны, а не вашей.

            Есть ряд основных моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды. Остановимся на некоторых.

            Арендная плата. Сумма арендной платы за сдачу в аренду помещения определяется по согласованию сторон. Сроки внесения арендной платы также устанавливаются в договоре. При отсутствии в нем такого условия арендная плата вносится ежемесячно.

            Коммунальные услуги. Эксплуатация помещения всегда связана с коммунальными расходами: плата за отопление, водоснабжение и водоотведение, обеспечение электроэнергией, газоснабжение, уборку мусора и т.п. В договоре аренды должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает все расходы. Если договором аренды обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на арендодателя, то они включаются в состав арендной платы.

            Страхование помещения. По договоренности сторон помещение может быть застраховано как арендодателем, так и арендатором. Если обязанность по страхованию помещения возложена на арендодателя, то это нужно оговорить в договоре аренды, а расходы на внесение страховых взносов учесть при определении размера арендного платежа. Арендатору можно страховать не само арендованное помещение, а свой риск, связанный с ведением хозяйственной деятельности по его использованию. Арендатор обязан устранить порчу имущества произошедшее по его вине. В случае невозможности восстановления прежних качеств имущества арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков. Арендатор не несет ответственности за ухудшение состояния имущества, если оно произошло вследствие его нормального износа или вины арендодателя.

            Возврат улучшенного арендованного помещения. Улучшения бывают отделимые от помещения (счетчик, котлы и т.п.)  и не отделимые (металлопластиковые окна и т.д.). По закону арендатору предоставлена возможность изъять все отделимые от помещения улучшения, если это не нанесет помещению ущерб. Все зависит от того, что оговорено в договоре аренды о возмещении расходов на улучшение помещения, то арендодатель такие расходы возмещает. Не подлежит возмещению стоимость работ по улучшению арендуемого помещения, проведенных без разрешения арендодателя.

            По окончании договора аренды арендатор обязан вернуть имущество, переданное ему во временное пользование.

            Помимо вышеперечисленного, существует ряд нюансов, которые охватить нет возможности. Существуют проекты договоров аренды, в которых указаны необходимые пункты. Вы можете проявить инициативу и включить основные пункты по своему усмотрению. В договоре необходимо указывать все возможные вопросы и пункты, при этом они должны соответствовать законодательству Украины. Чтобы ничего не упустить, проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.