Правовой центр недвижимости:

www.pravovoycentr.kiev.ua

Юридические услуги по сопровождению сделок с недвижимостью в Киеве и Киевской области

Учитывая сложность и особенность споров, возникающих из кредитных правоотношений, проведение предварительного судебного заседания является необходимым.

При его проведении суд должен совершить действия для урегулирования спора до судебного разбирательства, а если спор не урегулирован в порядке, определенном частью третьей статьи 130 ГПК, то суд должен выполнить действия, предусмотренные частью шестой настоящей статьи.

В частности, суд должен определить, какие правоотношения возникли между сторонами и которые подлежат применению нормы права при разрешении дела. Поскольку суд определяет, какая правовая норма подлежит применению к установленным обстоятельствам (пункт 4 части первой статьи 214 ГПК), то ссылка истца в исковом заявлении на норму права, которая не подлежит применению, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Право выбора способа судебной защиты, предусмотренного законом или договором (досрочное взыскание кредита, взыскание задолженности, в том числе путем обращения взыскания на предмет ипотеки/залога, одновременное предъявление соответствующих требований в случае, если заемщик является отличной от лица ипотекодателя (имущественный поручитель), одновременное предъявление требований о взыскании задолженности с заемщика с требованиями о взыскании задолженности путем обращения взыскания на предмет залога/ипотеки, принадлежащие ипотекодателю, который не является заемщиком, расторжение кредитного договора, приобретение права собственности на предмет ипотеки и т.д.) принадлежит исключительно истцу (часть первая статьи 20 ЦК, статьи 3 и 4 ГПК).

Удовлетворение иска кредитора об обращении взыскания на предмет ипотеки/залога не является препятствием для предъявления иска о взыскании задолженности с поручителя по тем же договором кредита в случае, если на время рассмотрения дела задолженность по кредиту не погашена.

Удовлетворение иска кредитора о взыскании задолженности с поручителя не является препятствием для предъявления иска об обращении взыскания на предмет ипотеки/залога с целью погашения задолженности по тем же договором кредита в случае, если на время рассмотрения спора задолженность по кредиту не погашена.

В случае, когда для распоряжение предметом залога была необходимой согласие залогодержателя (часть вторая статьи 586 ГК), сделка залогодателя по распоряжение предметом залога, совершенное без согласия залогодержателя после заключения договора залога, не может быть признан недействительным по иску залогодержателя, поскольку в пункте 2 части второй статьи 592 ГК установлено другое следствие нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, а также потому, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя до другого лица ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества (статья 23 Закона Украины «Об ипотеке»).

Вместе с тем, согласно прямого указания закона (статья 12 Закона Украины «Об ипотеке») отдельные сделки по ипотечного недвижимого имущества, совершенные без согласия ипотекодержателя, могут быть признаны недействительными по иску ипотекодержателя. Так, сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительным.

 Предметом ипотеки в соответствии с положением части второй статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» может выступать как недвижимое имущество, в частности, если его строительство еще не завершено, но которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель при заключении договора может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем, так и имущественные права на недвижимое имущество, которые могут быть отчуждены ипотекодателем и на которые может быть обращено взыскание.

Согласно части третьей статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Это положение должно применяться судом с учетом содержания части второй статьи 6 настоящего Закона в отношении недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности. В случае, когда отдельное здание не находится в совместной собственности и зарегистрирована под одним инвентарным номером в составе других зданий, принадлежавших ипотекодателю, Закон Украины «Об ипотеке» не требует выделения такого здания в натуре для заключения договора ипотеки.

В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к третьему лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, суды должны учитывать, что ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, имеет все права и несет все обязанности по ипотечному договору в том же объеме и на тех же условиях, что существовали до приобретения им права собственности на предмет ипотеки (статья 23 Закона Украины «Об ипотеке»).

Однако если право собственности на предмет ипотеки переходит к наследнику физического лица - ипотекодателя, который является отличным от должника, такой наследник не несет ответственности перед ипотекодержателем за исполнение основного обязательства, но в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требований ипотекодержателя в пределах стоимости предмета ипотеки. Если должник и ипотекодатель - одно и то же лицо, то после ее смерти к наследнику переходят не только права и обязанности ипотекодателя, но и обязанности по основным обязательствам в пределах стоимости наследственного имущества.
Итак, правила статьи 1281 ГК относительно срока предъявления кредитором наследодателя требований к наследникам не применяются к обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Невыполнение требований части первой статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке» о присылке ипотекодателю и должнику, если он является отличным от ипотекодателя, письменного требования об устранении нарушения обязательства не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд (в отличие от других способов обращения взыскания (часть третья статьи 33 настоящего Закона), поскольку ипотекодатель в судебном заседании имеет возможность возражать против требований ипотекодержателя, что соответствует положениям статьи 124 Конституции Украины.

В случае если ипотекодержатель не реализовал способы внесудебного урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки, в частности, путем заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который бы предусматривал передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства (статья 37 Закона Украины «Об ипотеке»), он имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки в соответствии со статьей 39 настоящего Закона, а не с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.
Наличие договора о внесудебном урегулировании обращения взыскания на предмет ипотеки не лишает ипотекодержателю права обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке.

С учетом положений части третьей статьи 33, статьи 36, части первой статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такого договора по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.

В случае, когда для распоряжение предметом залога была необходимой согласие залогодержателя (часть вторая статьи 586 ГК), сделка залогодателя по распоряжение предметом залога, совершенное без согласия залогодержателя после заключения договора залога, не может быть признан недействительным по иску залогодержателя, поскольку в пункте 2 части второй статьи 592 ГК установлено другое следствие нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, а также потому, что в случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя до другого лица ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества (статья 23 Закона Украины «Об ипотеке»).
Вместе с тем, согласно прямого указания закона (статья 12 Закона Украины «Об ипотеке») отдельные сделки по ипотечного недвижимого имущества, совершенные без согласия ипотекодержателя, могут быть признаны недействительными по иску ипотекодержателя. Так, сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительным.

Предметом ипотеки в соответствии с положением части второй статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» может выступать как недвижимое имущество, в частности, если его строительство еще не завершено, но которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель при заключении договора может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем, так и имущественные права на недвижимое имущество, которые могут быть отчуждены ипотекодателем и на которые может быть обращено взыскание.
Согласно части третьей статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Это положение должно применяться судом с учетом содержания части второй статьи 6 настоящего Закона в отношении недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности. В случае, когда отдельное здание не находится в совместной собственности и зарегистрирована под одним инвентарным номером в составе других зданий, принадлежавших ипотекодателю, Закон Украины «Об ипотеке» не требует выделения такого здания в натуре для заключения договора ипотеки.

В случае перехода права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя до третьего лица, в том числе в порядке наследования или правопреемства, суды должны учитывать, что ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя, имеет все права и несет все обязанности по ипотечному договору в том же объеме и на тех же условиях, что существовали до приобретения им права собственности на предмет ипотеки (статья 23 Закона Украины «Об ипотеке»).
Однако если право собственности на предмет ипотеки переходит к наследнику физического лица - ипотекодателя, который является отличным от должника, такой наследник не несет ответственности перед ипотекодержателем за исполнение основного обязательства, но в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требований ипотекодержателя в пределах стоимости предмета ипотеки. Если должник и ипотекодатель - одно и то же лицо, то после ее смерти к наследнику переходят не только права и обязанности ипотекодателя, но и обязанности по основным обязательствам в пределах стоимости наследственного имущества.
Итак, правила статьи 1281 ГК относительно срока предъявления кредитором наследодателя требований к наследникам не применяются к обязательств, обеспеченных ипотекой.

Невыполнение требований части первой статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке» о присылке ипотекодателю и должнику, если он является отличным от ипотекодателя, письменного требования об устранении нарушения обязательства не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд (в отличие от других способов обращения взыскания (часть третья статьи 33 настоящего Закона), поскольку ипотекодатель в судебном заседании имеет возможность возражать против требований ипотекодержателя, что соответствует положениям статьи 124 Конституции Украины.

В случае если ипотекодержатель не реализовал способов внесудебного урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки, в частности, путем заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который бы предусматривал передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства (статья 37 Закона Украины «Об ипотеке»), он имеет право обратиться в суд с иском об обращении взыскания на предмет ипотеки в соответствии со статьей 39 настоящего Закона, а не с иском о признании права собственности на недвижимое имущество.
Наличие договора о внесудебном урегулировании обращения взыскания на предмет ипотеки не лишает ипотекодержателю права обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке.

С учетом положений части третьей статьи 33, статьи 36, части первой статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которое приравнивается к такого договора по своим правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.
В связи с изложенным суды должны исходить из того, что с учетом этим норм права не исключается возможность обращения взыскания на предмет ипотеки в такой способ приобретения ипотекодержателем права собственности на него по решению суда, поскольку этими нормами предусмотрено удовлетворении требований ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки, которое отождествляется со способом обращения взыскания, если оно предусмотрено договором. Поэтому в случае установления такого способа обращения взыскания на предмет ипотеки в договоре ипотекодержатель на основании части второй статьи 16 ГК имеет право требовать применения его судом.
Согласно части первой статьи 590, статьи 578 ГК обращения взыскания на предмет залога/ипотеки осуществляется только по решению суда, если для заключения такого договора в отношении имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Если предметом ипотеки является объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенная в результате завершения строительства. Если здание (сооружение), в том числе и объект незавершенного строительства, которая передается в ипотеку, расположенная на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности, такой объект недвижимости передается в ипотеку вместе с земельным участком, на которой он расположен (статьи 5-6, 16 Закона Украины «Об ипотеке). То же касается и земельного участка, которая на время заключения договора ипотеки находилась в пользовании ипотекодателя, а на момент разрешения спора - в его собственности. В связи с этим при обращении взыскания на здание (сооружение) или объект незавершенного строительства при приведенных выше условиях подлежит обращение взыскания на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

При разрешении спора об обращении взыскания на предмет ипотеки суд должен дать оценку соразмерности суммы задолженности по кредиту и стоимости ипотечного имущества, если допущенное должником или ипотекодателем, если он является отличным от должника, нарушения основного обязательства или ипотечного договора не наносит ущерба ипотекодержателю и не меняет объем его прав.
Поскольку указанное положение закона является оценочным, то суд должен надлежащим образом его мотивировать, сопоставить обстоятельства с содержанием этого понятия, определиться, не противоречит ли его применение общему содержанию и назначению права, которым урегулированы конкретные отношения (в частности о праве на первоочередное удовлетворение требований за счет предмета залога), и учесть общие принципы гражданского законодательства - справедливость, добросовестность и разумность (пункт 6 части первой статьи 3 ГК).

Резолютивная части решения суда в случае удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки должен соответствовать требованиям как статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке», так и положениям пункта 4 части первой статьи 215 ГПК. В частности, в нем в обязательном порядке должен указываться: общий размер требований и все его составляющие, подлежащих уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки; способ реализации предмета ипотеки - путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи путем предоставления ипотекодержателю права на продажу предмета ипотеки; начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации (при этом суд может указать, что начальная цена устанавливается на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества, на основании оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности/независимым экспертом на стадии оценки имущества во время проведения исполнительных действий).
При этом суд не может одновременно обратить взыскание на предмет ипотеки и взыскать сумму задолженности по кредитному договору. В таком случае суд должен указать в резолютивной части решения об обращении взыскания на предмет ипотеки с указанием суммы задолженности по кредитному договору, а сам расчет суммы задолженности должно приводиться в мотивировочной части решения. Исключением является ситуация, когда лицо заемщика является отличной от лица ипотекодателя с учетом положения статьи 11 Закона Украины «Об ипотеке» (или статьи 589 ЦК отношении залогодателя).